Малогабаритные квартиры – хороший способ выгодно снизить цены на жилье

Малогабаритные квартиры – хороший способ выгодно снизить цены на жилье

2015-08-12 22:39:31

Застройщики приспосабливаются к низкой платежеспособности покупателей

Малогабаритные квартиры – хороший способ снизить стоимость жилья, а значит, увеличить конкурентоспособность предложения в период падения платежеспособности покупателей. И эти квартиры могут быть вполне комфортными, при условии грамотной организации жизненного пространства и правильного выбора целевой аудитории, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Одной из устойчивых тенденций последних лет на рынке новостроек Москвы и Подмосковья стало снижение средней площади квартир. По данным «ИРН-Консалтинг», с 2007 г. по настоящее время средняя площадь неэлитной квартиры в московской новостройке, от Третьего транспортного кольца до МКАД, уменьшилась с 92 до 77,9 кв. м, в Подмосковье – с 63,2 до 54,7 кв. м.

«Основная беда нынешнего времени - отсутствие денег у покупателей. Соответственно, застройщиков мучает вопрос, как предложить покупателю более дешевый продукт. Сделать это можно двумя способами – сбросить цену метра или снизить общую стоимость квартиры путем уменьшения ее площади», - говорит руководитель IRN.RU Олег Репченко.

Снижение цены квадратного метра фактические означает сокращение потенциальной прибыли девелопера. Последние, естественно, этого очень не любят, но в условиях дефицита покупателей вынуждены практиковать и такие методы конкурентной борьбы. По данным риелторов и застройщиков, на рынке Москвы и Подмосковья «нормальными» сейчас считаются скидки до 10%, а в некоторых новостройках квартиры продаются на четверть дешевле первоначальной цены (см. «Новостройки в Москве: ценам есть куда падать в среднесрочной перспективе»).

Но есть и второй ресурс для демократизации предложения - снижение площади квартир, продолжает Олег Репченко. Застройщик в этом случае ничего не теряет – цена метра маленькой квартиры выше, чем большой. Правда, себестоимость строительства дома при этом тоже растет, из-за необходимости предусматривать дополнительные стены, стояки и т.п. Но такой вариант для застройщика все равно предпочтительнее 20-процентного дисконта.

«Застройщик не может в два раза скинуть цену на квартиру - это разрушит экономику проекта. Но он может из одной 40-45-метровой квартиры сделать две по 20-25 кв. м, снизив цену на них пропорционально уменьшению метража. В результате будут довольны и застройщик, и покупатель», - поясняет эксперт.

Причем для покупателей тенденция к сокращению площадей квартир в новостройках – это не только шанс приобрести отдельное жилье за минимальные деньги, но и просто возможность не переплачивать за лишние метры, так как ранее площади квартир часто завышались. Например, площадь «двушек» в массовом сегменте до кризиса 2008 г. составляла 80-90 кв. м. «По сути, это уже трехкомнатная квартира, для двухкомнатной достаточно 50-60 «квадратов». То есть, покупая «двушку», человек переплачивал в полтора раза по причине отсутствия адекватного предложения», - говорит эксперт.

Конечно, при миниатюризации квартир важно не перегнуть палку. Те же «хрущобы» могли бы быть куда комфортнее, если бы кухни там были хотя бы на пару метров больше. Или если бы пространство в таких квартирах было по-иному организовано.

«Советские архитекторы пытались на минимальной площади воспроизвести обычную квартиру, с отдельной кухней и прихожей. Получалась кухня в 5 кв. м, в которой не развернуться, но жилая комната все равно маленькая, 12-метровая. На Западе малометражки строят в виде студий. Это более удачный вариант планировки для маленьких площадей», - считает руководитель IRN.RU.

По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, первые студии в Москве, в сегменте от ТТК до МКАД, появились в 2011 г. в жилом комплексе «Загорье», а значительное распространение формат получил в конце 2014 г. В результате если до кризиса 2008 г. минимальный метраж квартиры в Москве составлял 31 кв. м, то сейчас - 21 кв. м. В Подмосковье минимальная площадь жилья за счет студий уменьшилась с 29 до 18 «квадратов», говорит Калюжнова.

Студии – формат жилья, рассчитанный на определенную аудиторию, отмечает Олег Репченко. Поэтому смешивать в одном доме обычные квартиры с малогабаритными студиями не стоит, чтобы не сводить вместе разные социальные группы с часто противоположными потребностями: семейным обитателям «трешек» вряд ли понравится шумная молодежная тусовка в соседней студии. Целесообразнее строить отдельные жилые комплексы с маленькими квартирами, рассчитанные на одиночек и семьи без детей. В таких «молодежных» ЖК маленькая площадь самой квартиры может – и должна быть – компенсирована большими общими зонами и развитой инфраструктурой, позволяющей решать бытовые проблемы: если жилплощадь в дефиците, нельзя заставлять людей тратить ее на установку стиральной машины, нужно сделать общую прачечную.

«Сейчас молодежь проводит большую часть своего свободного времени вне дома, готовит редко, предпочитая питаться в кафе, и вообще воспринимает квартиру только как место для сна. Большая жилплощадь с отельной кухней таким людям просто не нужна», - отмечает эксперт.

Конечно, малогабаритная квартира не подходит для семей с детьми, но для одиночек или семей без детей такое жилье, скорее всего, будет хорошим вариантом. Во всяком случае, жить в отдельной, пусть и маленькой квартире явно удобнее, чем в коммуналке с многочисленными соседями. Тем более что расценки на студии делают такое жилье доступным даже для молодых людей (пусть и в ипотеку).

Например, по данным баз IRN.RU, 22-метровую студию в новостройке на Варшавском шоссе, в 5 минутах ходьбы от метро «Анино», можно купить по цене от 3 900 000 руб. В ЖК «Загорье» (15 минут транспортом от «Царицыно») студии в 30 кв. м предлагаются за 5 283 900 руб.

Впрочем, в пределах МКАД новостроек со студиями мало, такой формат жилья в основном предлагается в зданиях с апартаментами. Ценник начинается с 3 914 080 руб. – столько просят за 29-метровые апартаменты в ЖК «Савеловский Сити», расположенном в 18-20 минутах пешком от метро «Савеловская».

Огромный выбор студий в жилых комплексах сосредоточен за МКАД. Только в ближнем Подмосковье и «замкадных» районах старой Москвы квартиры студийного типа продаются в 42 новостройках. Метраж – от 22 в Мортонграде «Путилково» в Красногорском районе до 37 кв. м в ЖК «Ленинградский» в Химках.

В Новой Москве студии продаются в четырех жилых комплексах, площади варьируются от 26 до 40 кв. м.

Источник: IRN.RU