Юридическая чистота квартиры: проверяем сами

2015-06-24 23:41:16

Считается, что проверкой юридической чистоты квартиры должен заниматься профессионал – агент по недвижимости, который проводит сделку. БН разбирался, может ли покупатель жилья сделать это самостоятельно, полагаясь исключительно на собственные силы.

Большую часть информации о приобретаемой квартире покупатель может получить из нескольких документов, которые следует потребовать от продавца. Остановимся на них подробно и расскажем, на какие нюансы нужно обращать особое внимание.

Главный документ

Основным документом, подтверждающим право владения и распоряжения объектом недвижимости, является свидетельство о регистрации права собственности. Проверку чистоты квартиры стоит начать с изучения этого документа, поскольку он содержит немало полезной информации об объекте.

Справка БН

Какие сведения указаны в свидетельстве о регистрации права собственности скрыть

– Фамилия, имя, отчество владельца, его паспортные данные, а также дата и место рождения
– Характеристики объекта недвижимости: тип, адрес местонахождения, количество этажей, общая и жилая (если есть) площадь, кадастровый номер
– Какой вид права зарегистрирован – собственность, постоянное (бессрочное пользование), оперативное управление и т. п.
– Документы, которые представлены как основа для приобретения права: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и др.
– Ограничения и обременения, которые установлены в отношении данной недвижимости

В первую очередь следует обратить внимание на дату выдачи свидетельства. Если оно получено совсем недавно, обязательно надо выяснить, почему собственник решил продать свою недвижимость. Логично, что от ликвидного объекта вряд ли станут избавляться сразу и без особых причин. И когда продавец не может объяснить причину своего поступка, есть повод насторожиться.

В свидетельстве о регистрации права собственности всегда указано, на каком основании оно выдано. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда или органа исполнительной власти и т. д.

Если право собственности возникло по договору дарения либо на основании свидетельства о праве на наследство, обязательно уточните, является ли продавец родственником того, кто подарил или оставил объект недвижимости ему в наследство. Если нет – выясняйте, по какой причине нынешний владелец квартиры решил ее продать. Возможно, человек опасается, что родственники прежнего собственника будут оспаривать законность договора дарения или наследства.

Основанием для возникновения права собственности на квартиру, приобретенную продавцом на стадии строительства, обычно является справка о полной выплате пая в ЖСК либо договор долевого участия (в зависимости от схемы приобретения квартиры у застройщика). В данном случае обязательно выясните, состоял ли продавец в браке на момент заключения договора. Ведь тогда квартира является совместной собственностью, и потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Этот документ нужен вне зависимости от того, кто собственник продаваемой квартиры – один супруг или оба.

ВАЖНО

Если свидетельство о праве собственности выдано совсем недавно, поинтересуйтесь, почему владелец вдруг решил продать свою недвижимость. Когда внятных объяснений нет – лучше от покупки отказаться

Кто в доме хозяин

Основанием для регистрации права собственности зачастую является договор приватизации. Стоит потребовать у продавца документ, подтверждающий его регистрацию по месту жительства на момент приватизации, а также – справку по форме № 9, которая содержит сведения о прописанных в квартире гражданах.

Справка БН

Какую информацию можно получить из формы № 9

- Полное имя владельца жилья, а также перечень лиц, которые ввиду своей регистрации имеют право пользоваться этим жильем
– Данные о регистрации каждого жильца или снятии его с учета (в некоторых случаях указывается также причина снятия с учета)

Важно проверить, совпадает ли число собственников с числом зарегистрированных. В идеале до заключения договора купли-продажи все зарегистрированные жильцы должны сняться с учета. Помните, что люди, не имеющие доли в праве собственности, но зарегистрированные в квартире, в некоторых случаях сохраняют право на проживание в ней. К примеру, не принявшие участия в приватизации квартиры граждане по закону сохраняют право бессрочного пользования этим помещением.

Это право сохраняется и за гражданами, которые не участвовали в приватизации, но были сняты с регистрационного учета из-за призыва на военную службу, вынесения приговора, связанного с лишением свободы, и пр. (БН подробно рассказывал читателям обо всех подобных «обременениях»).

Обязательно проверьте, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние. По действующему законодательству продать «квартиру с ребенком», если он не является собственником, можно и без согласия органов опеки и попечительства. Но, по словам экспертов, если в дальнейшем окажется, что ребенку негде жить, сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной.

ВАЖНО

Если в квартире зарегистрирован ребенок и при этом у него нет имущественных прав, будет нелишним узнать у продавца, где этот ребенок будет жить после продажи квартиры

Сделки и стены

Следующий документ для подробного изучения – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Выписка содержит сведения обо всех собственниках квартиры и, что самое важное, действующих в отношении недвижимости обременениях. Из документа можно узнать, не находится ли объект в залоге, не под арестом ли он, не заявлены ли судебные требования. В расширенной версии выписки из ЕГРП (ее может заказать лишь собственник) сказано, сколько собственников сменила квартира и какие документы были основанием для перехода соответствующих прав.

Справка БН

Сведения, которые можно получить о жилом помещении из ЕГРП

- Кадастровый номер
– Условный номер
– Площадь
– Этаж (для квартиры в многоквартирном доме)
– Кадастровая стоимость
– Количество регистрационных действий с объектом недвижимости
– Количество собственников и их фамилии, имена, отчества
– Наличие ограничений (обременений) прав
– Дата регистрации права собственности

Переходим к следующему шагу – проверке технического паспорта. Из него можно узнать, производились ли в квартире перепланировки и согласованы ли они надлежащим образом. С юридической точки зрения наличие незаконной перепланировки не препятствует продаже квартиры. Однако если в результате такой перепланировки были нарушены права соседей или, хуже того, повреждены несущие стены, всю ответственность будет нести уже покупатель.

Справка БН

Какие сведения содержатся в техническом паспорте

- Адрес (фактическое месторасположение) квартиры
– Фамилия, имя и отчество собственника данного жилого помещения
– Инвентаризационная стоимость квартиры
– Все важные технические характеристики жилого помещения: год постройки здания, количество этажей в доме, год последнего капитального ремонта здания, количество комнат в квартире, высота потолков, строительный материал перекрытий, стен, отделки, тип отопления, наличие коммуникаций и подключений к основным инженерным системам и т. п.
– Инвентарный номер объекта жилой недвижимости
– Отметка о внесении соответствующих сведений о квартире в Реестр объектов недвижимости

Проблемы неизбежны и в случае покупки объекта с измененными границами. Например, продавец объединил две соседние квартиры, но не узаконил такую перепланировку. Приобрести это жилье вам никто не помешает, но Росреестр откажется оформлять право собственности нового владельца, сославшись на изменение объекта недвижимости, границы которого не учтены в Государственном кадастре недвижимости.

ВАЖНО

Несогласованные перепланировки значительно снижают стоимость квартиры: если вы все-таки решитесь ее приобрести, есть смысл поторговаться

О гарантиях

Ваша задача как будущего покупателя – досконально проверить юридическую чистоту квартиры. И лишь после этого подписывать договор купли-продажи. Тщательная проверка информации, содержащейся в вышеперечисленных документах, позволяет застраховаться от большинства рисков, связанных с покупкой жилья.

Конечно, лучше всего, чтобы изучением всех бумаг занимался профессионал – к примеру, юрист с богатой судебной практикой в сфере жилой недвижимости.

Впрочем, как утверждают некоторые эксперты, абсолютной гарантии чистоты сделки, особенно при покупке «квартиры с историей» на вторичном рынке жилья, вам никто не даст. Так что при малейших сомнениях в юридической чистоте объекта самый лучший совет – это застраховать риск утраты права собственности.

Сергей Бардин