Плюсы и минусы ипотеки

     О том, как остро нуждаются граждане России в улучшении жилищных условий не расскажут сухие цифры статистики. Национальный проект - попытка государства решить жилищные проблемы граждан с помощью государственного финансирования и рыночных механизмов, в том числе и с помощью ипотеки. В настоящее время существуют четыре основные способа решить жилищный вопрос. 

  • Покупка жилья с помощью накоплений. Плюсом такого способа является то, что можно выбрать любое жилье на рынке, (в том числе новостройки) и купить его, не переплачивая проценты по кредиту или рассрочке. Но такой способ доступен лишь 3-5 % населения, даже повышение заработной платы не позволяет подавляющему числу россиян угнаться за ростом цен на жилье.
  • Аренда жилья. Самый простой способ, т.к. можно найти подходящий вариант квартиры, решить формальности с хозяином или агентством недвижимости и переехать в квартиру. Минусом такого решения является то, что большинство собственников жилья не хотят связывать себя долгосрочными договорными обязательствами и арендатор вынужден жить в квартире, из которой его могут в любой момент "попросить". По этой же причине арендатор лишает себя комфортного проживания: нельзя сделать хороший ремонт, заказать мебель. И ощущение, что платишь "чужому дяде" присутствует. Кроме этого арендные платежи в среднем на 30-40 % ниже ежемесячных платежей по ипотеке, а через 3-4 года сравняются с ними.
  • Жилищные сертификаты и субсидии. Покупку квартиры таким способом могут осуществить только определенные категории граждан: военнослужащие, госслужащие, сотрудники МВД, МЧС, ГУИН и т.д.
  • Ипотечное жилищное кредитование. 

Основными плюсами ипотеки являются

  • Возможность не откладывать покупку квартиры до накопления необходимой суммы, а решить жилищный вопрос уже сегодня.
  • Возможность самостоятельно выбирать место расположения и тип жилья.
  • Возможность владения собственной квартирой. Квартира оформляется в собственность сразу, задолго до полной выплаты ипотечного кредита.
  • Возможность зарегистрироваться (прописаться) в собственной квартире и зарегистрировать членов своей семьи в приобретаемой на кредитные средства квартире.
  • Возможность оформления ипотечного кредита в рублях со сроком погашения до 30 лет, что позволяет не отягощать семейный бюджет. Размер ежемесячного платежа в счет погашения кредита, включая проценты,составляет 35 - 50 % совокупного семейного дохода. 

     Об ипотеке и ипотечном кредитовании существует много мифов. Один из которых звучит так: "Ипотека - это очень дорого и выплачиваешь двойную-тройную стоимость квартиры". Давайте попробуем разобраться.

     Возникает встречный вопрос: "А какой стоимости квартиры?". Подсчитать переплаты по кредиту можно только если погасить его в ближайшие 2-3 года, т.к. можно все выплаты по кредиту сравнить с рыночной стоимостью квартиры. Если взять кредит, например 2 000 000 рублей на 10 лет под 12 %, то ежемесячные платежи составят 30 110 рублей. Соответственно выплаты за 10 лет составят: 10 лет х 12 мес х 30 110 рублей = 3 613 200 рублей. Из них процентов: 1 613 200 рублей. Цифры впечатляют. Но не нужно забывать, что существует досрочное погашение кредита и в этом случае сумма процентов будет ниже максимальной.
     Мы на консультациях часто приводим пример нашей первой ипотечной сделки, которая состоялась в июне 2003 года. Стоимость трехкомнатной квартиры была 760 000 рублей (да были такие цены), сумма кредита 430 000 рублей, ежемесячные платежи составили 6 500 рублей, срок кредита - 12 лет. На июнь 2008 года заемщик выплатил в счет погашения долга и процентов 390 000 рублей, плюс первоначальный взнос 330 000 рублей. Остаток долга на это время составлял 334 000 рублей. Если бы клиент погасил в это время кредит полностью, то квартира ему обошлась в 1 054 000 рублей, а рыночная стоимость такой квартиры в июне 2008 года составляла 3 700 000 рублей. Вот и вся переплата по кредиту.
     Существенным минусом ипотеки является то, что это кредит, причем не бесплатный. Проценты по ипотечным кредитам в России выше чем на Западе. Только не нужно забывать и про инфляцию которая там на порядок ниже, чем у нас. Представьте ситуацию: Вы приходите в банк положить сбережения на счет, а Вам говорят, что проценты по вкладам 2-3 %, хотя инфляция 10-12 %. И это сделано для того, чтобы ипотечные кредиты выдавать под 3-4 %. И скорее всего в такой ситуации Вы не будете хранить деньги в банке, т.к. проценты по вкладам ниже, чем инфляция. Тогда у банков не будет ресурсов выдавать ипотечные кредиты, которые именуются "длинными", так как сроки кредитования по ним до 30 лет.