214-ФЗ: что в нем изменилось?

214-ФЗ: что в нем изменилось?

2017-04-04 15:53:11

1 января 2017 года стало моментом, когда в 214-ФЗ (ключевой закон для сферы долевого строительства) был внесен большой пакет поправок. О том, что они основательно «перетрясут» рынок, эксперты много раз предупреждали до Нового года. Теперь прошло три месяца – вполне достаточный срок, чтобы подводить первые итоги

Требования к застройщикам: ожидающиеся…

Как выяснилось, две крупнейшие новации в силу еще не вступили – но это произойдет уже скоро. С 1 июля повышаются требования к размеру уставного капитала застройщиков. «Уставной капитал должен будет соответствовать площади возводимых объектов, - говорит Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент». – Например, возведение 500 тыс. кв. м потребуется 1,5 млрд. руб. При этом есть возможность включить в уставной капитал стоимость активов, что снимает необходимость больших финансовых влияний. Также возможно привлечь поручителя».

По поводу именно этой меры эксперты выражают максимальное беспокойство. «Данное нововведение вызывает наибольшее опасение среди участников рынка недвижимости, - считает Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Поскольку, согласно данным Москомстройинвеста, около 40% московских застройщиков не соответствует требованиям к уставному капиталу».

Вторая важная новация – создания специального Компенсационного фонда, куда застройщики еще до начала продаж будут вносить 1% от себестоимости проекта. Предполагается, что средствами из этого фонда будут погашаться обязательства разорившихся компаний – по аналогии с Агентством по страхованию вкладов, которое защищает средства вкладчиков в банках. «Законопроект о фонде сейчас находится на рассмотрении Госдумы», - напоминает Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19).

…и вступившие в силу

Однако немалая часть новых требований к застройщикам уже действует. Даже при наличии необходимых документов на сам новый ЖК, продажи в нем начинать нельзя, если компания не соблюдает ряд условий. «Застройщик не должен находиться в процессе ликвидации, банкротства или приостановления деятельности по решению суда, - перечисляет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Основанием для запрета на реализацию проекта теперь стало попадание застройщика в реестры недобросовестных подрядчиков и участников земельных аукционов. Размер недоимок по налогам и другим обязательным платежам в бюджет РФ не должен превышать 25% от балансовой стоимости активов фирмы. Наконец, у генерального директора и главбуха не должно быть судимости за экономические преступления. Если на момент направления проектной декларации в надзорный орган (Москомстройинвест) застройщик не соответствует хотя бы одному из этих требований, он не имеет права привлекать деньги дольщиков на строительство».

На что деньги потратили?

Аспект, не очень заметный для частных лиц, но очень важный для застройщиков – цели, на которые им разрешено тратить деньги покупателей квартир. В целом, законодательство здесь достаточно жестко защищает их права – любое нецелевое расходование средств дольщиков наказывается. Однако, отмечает Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»), в рамках реализации проекта у девелопера существует масса расходных статей, чье «нецелевое» назначение было спорным. Так что проведенные реформы, считает эксперт, являются «одним из самых позитивных и полезных для рынка изменений в 214-ФЗ».

Прежняя редакция ст. 18 закона разрешала ряд направлений расходования денег дольщиков: собственно строительство многоквартирного дома (МКД), возмещение затрат на приобретение земли, подготовку проектной документации, строительство инженерных сетей и технологическое присоединение, благоустройство территории. Теперь же законодатели указали, что деньги можно тратить на строительство нескольких многоквартирных домов, находящихся в границах участка застройки (раньше закон содержал формулировку только об одном МКД). Из привлеченных средств покупателей также можно возместить затраты на уплату процентов по целевым кредитам на строительство, а также расходы по регистрации договоров долевого участия (ДДУ).

Особое внимание уделено спорному вопросу о расходах на строительство социальных объектов, которому посвящена новая ст. 18.1. Эти расходы теперь могут покрываться за счет средств дольщиков в двух случаях. Во-первых, если после ввода объекта в эксплуатацию у дольщиков возникает право общей долевой собственности на него. И во-вторых, если такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность. В первом случае застройщик должен заключить с дольщиками соглашение о возникновении у них доли в праве общей собственности на такой объект. Соглашение заключается одновременно с ДДУ и является его неотъемлемой частью.

Больше сведений в ДДУ…

А вот еще одна новация окажется дольщикам очень понятной – речь идет об информации, которую теперь обязательно следует вносить в ДДУ.

Прежде в них должна была содержаться следующая информация: определение объекта долевого строительства, его соответствие заявленной информации в проектной декларации, срок передачи покупателю, цена объекта и сроки оплаты, а также гарантии застройщика и выбранный им способ страхования (через поручительство и страховщика). Теперь же, отмечает Андрей Колочинский, обязательными стали множество технических подробностей. В частности, в ДДУ указывается план квартиры и планировка этажа, на котором она находится, сведения о количестве этажей в здании, о материале, из которых изготовлены перекрытия и стены, класс энергоэффективности, сейсмостойкости и т.п.

Также поправки в 214-ФЗ уточнили, каким образом в ДДУ указывается стоимость квартиры. Теперь цена ДДУ может быть определена как произведение цены единицы площади и соответствующей площади объекта долевого строительства. При этом если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон, терраса, то цена ДДУ может быть определена как произведение стоимости квадратного метра и общей площади квартиры.

…и в интернете

Ряд новых правил появился и относительно сайтов застройщиков в интернете. Там теперь обязательно должен быть опубликован типовой проект ДДУ – это позволит покупателям заранее ознакомиться с условиями, а не узнать о них только в офисе. «Также компании обязаны размещать на своих сайтах актуальную информацию о ходе строительства (и обновлять ее ежемесячно), ТУ и договоры о подключении к сетям», - говорит Максим Лещев.

Итоги: первые обнадеживают

В целом, рынок воспринял уже вступившие в силу изменения положительно. «Большинство девелоперов адаптировалось к новым требованиям, и с начала 2017 года на первичный рынок столицы уже вышло 17 проектов от 15 застройщиков, - говорит Мария Литинецкая. – Иными словами, сколь-нибудь негативного влияния на ситуацию в девелоперском бизнесе пока новые требования не возымели».

Некоторые опасения вызывают лишь те новации, которые только должны заработать с 1 июля – о них мы говорили в начале этой статьи. В частности, нормативы по размеру уставного капитала. Хочется надеяться, что и к этим правилам застройщики сумеют адаптироваться.

Владимир Абгафоров
Источник: SOB.ru