Макроэкономический фон и рынок недвижимости – куда качнется «маятник»?

Макроэкономический фон и рынок недвижимости – куда качнется «маятник»?

2013-09-11 08:40:53

Дорогая нефть проблемы в экономике не решает, но отодвигает на какой-то срок

Если не случится какого-нибудь экономического форс-мажора, на отечественный рынок недвижимости через некоторое время может прийти оттепель. Но продлится она недолго, поэтому девелоперам и риелторам надо будет ловить момент и срочно продавать все, что плохо продается, воздерживаясь от соблазна поднять цены, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая с докладом на организованном Московской ассоциацией риелторов круглом столе «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».

Еще несколько месяцев назад ближайшая будущность российского рынка недвижимости выглядела весьма тревожно – макроэкономическая ситуация в России и в мире, от которой главным образом и зависит положение дел на рынке, в 2013 г. не давала поводов для оптимизма. По требованию Евросоюза власти Кипра провели масштабную экспроприацию средств у банковских вкладчиков, тем самым поставив под сомнение незыблемость базовых принципов мировой банковской системы; нефтяные котировки весной опустились ниже $100 за баррель, притом что отечественный бюджет сверстан в расчете на $105; экономический рост в России по итогам первого полугодия 2013 г. замедлился в годовом выражении более чем в три раза - до 1,4 с 4,5% в январе - июне 2012 г.

Как и следовало ожидать, отечественная валюта на этом фоне тоже чувствовала себя далеко не блестяще, медленно, но верно слабея относительно доллара. Однако вместо того, чтобы успокоить население традиционными заверениями о том, что с рублем все в порядке и колебания курса не выходят за пределы установленного ЦБ коридора, министр финансов РФ Антон Силуанов внезапно решил заняться антирекламой национальной валюты. 17 июня он сообщил в интервью Bloomberg, что правительство России рассматривает возможность ослабления рубля в целях стимулирования экономического роста и пополнения бюджета. Минфин ожидал, что снижение курса на 1-2 руб. относительно доллара принесет казне дополнительные 190-380 млрд руб.

Заявления Силуанова, естественно, спровоцировали панику на валютном рынке и дали СМИ повод заговорить о скорой девальвации отечественной валюты, неизбежности второй волны кризиса и т.п. 

Однако, хотя дела в экономике действительно идут далеко не блестяще, курс рубля с зимы – начала весны текущего года снизился лишь примерно на 10% относительно доллара – с 30 руб. с небольшим до 33 с копейками. Для сравнения: за май-июнь 2012 г. и в августе – сентябре 2011 г. доллар на плохих новостях подскакивал сразу на 5 – 5,5 руб., с 28,5 до 34 руб. и с примерно 27,5 руб. до 33 руб. соответственно. А ведь тогда о девальвации никто даже не заикался…

Странная устойчивость отечественной валюты наводит на мысль о существовании фактора, поддерживающего рубль снизу. Собственно, теперь этот фактор достаточно очевиден - эскалация вооруженного конфликта в Сирии, в который, возможно, вмешаются Соединенные Штаты, заставила цены на нефть скакнуть до $114-115 за баррель. 

«Дорогая нефть не решает фундаментальных проблем российской экономики, но при стоимости черного золота выше $100 за баррель у властей не будет трудностей с наполнением бюджета в этом году и финансированием социальных программ, а значит, исчезают основания для девальвации рубля - все эти страшилки возникали, когда боялись, что цена барреля уйдет ниже $100. Таким образом, те проблемы, которые могли спровоцировать вторую волну кризиса, отодвигаются на какой-то срок», - отметил руководитель www.i.ru.

Фактором риска остается продолжающийся отток капитала – за первые два квартала 2013 г. из России вывезли свыше $38 млрд руб. Однако не исключено, что в ближайшие месяцы вектор изменится на противоположный: пузырь на американском рынке акций может спровоцировать переток капитала на недооцененные рынки развивающихся стран.

«Американский фондовый рынок, который притягивал все деньги в течение последнего года, на сегодня по ценам уже превысил докризисные максимумы, - подчеркнул Олег Репченко. - Фактически, на Wall Street надулся пузырь, и коррекции там ждали еще с конца весны – начала лета. Пока она не произошла, но ясно, что мировые капиталы должны начать перетекать оттуда в другие активы. В золото? Но золото за последние три месяца рухнуло в цене на 35%. Дешевеют и американские казначейские облигации – treasures, так что ясно: мировые капиталы уходят не в защитные активы. Вопрос, куда они могут сейчас пойти? Вполне логична гипотеза, что финансовые потоки выберут так называемые развивающиеся рынки, в том числе - российский. Отечественные биржевые индексы до сих пор в два раза ниже максимумов 2008 г., и, благодаря низкой цене входа, российский рынок выглядит привлекательно для инвесторов. При условии, что за счет сирийского конфликта цены на нефть будут держаться на высоком уровне».

Если отток капитала сменится притоком, о чем будет свидетельствовать устойчивый рост индекса РТС, курс рубля, вероятно, вернется к отметке 30-31 за доллар, а ситуация в экономике, в том числе на рынке недвижимости, в ближайший год будет напоминать 2010-2011 гг. На фоне конфликта в Ливии нефть тогда подорожала до $126-127 за баррель и во всех сферах экономики наблюдалось некоторое потепление.

Однако оттепель не означает рост цен на недвижимость – прямой зависимости между стоимостью нефти и ценой метра нет. Скорее стоит ожидать оживления рынка в плане спроса и продаж, а цены в ближайшие год – полтора будут или топтаться на месте или расти на уровне инфляции, да и то, возможно, не на все объекты, а только на наиболее привлекательные.

При этом надо помнить, что оттепель, если и придет, то ненадолго - глобальные проблемы в мировой и российской экономике никуда не исчезли и обязательно вернутся через несколько лет. Поэтому краткосрочный период улучшения макроэкономической ситуации в России – если таковой наступит, участникам рынка стоит потратить на укрепление стабильности бизнеса.

«Продавайте, пока продается, но помните, что вслед за бабьим летом могут ударить морозы», - резюмировал руководитель IRN.RU.