Подмосковный рынок недвижимости в декабре: ажиотаж на «вторичке» и не только

Подмосковный рынок недвижимости в декабре: ажиотаж на «вторичке» и не только

2015-01-26 08:39:39

По данным экспертов Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», в последний месяц минувшего года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Московской области практически не изменилась по сравнению с ноябрем 2014 года и снизилась на символичные 0,4 %. На 1 января 2015 года она составила 80518 рублей. И это, несмотря на ажиотажный спрос на недвижимость.  Напомним, что месяцем ранее средняя цена «квадрата» на вторичном рынке подмосковного региона пошла вверх. А всего по итогам 2014 года средняя стоимость квадратного метра «вторички», по статистическим данным из 40 городов Подмосковья, выросла на 4891 рублей или на 6,1 %.

Декабрь-2014 можно смело назвать месяцем рекордов на рынке вторичного жилья Подмосковья. Так, количество сделок по сравнению с октябрем и ноябрем увеличилось более чем на 50 %. Количество принятых авансов превысило ноябрьские показатели на 15 %, а октябрьские – на 40 %. В то же время число предлагаемых к реализации объектов вторичной недвижимости сократилось до минимума: меньшее суммарное количество выставляемых на продажу квартир и комнат было зафиксировано лишь в марте.

Тренд на вымывание наиболее ликвидных объектов недвижимости с рынка наметился гораздо раньше, поэтому не удивительно, что количество новых поступлений в декабре 2014 года не только не превысило среднемесячные показатели, а, напротив, установилось на самой низкой отметке за все 12 месяцев 2014 года. И этому есть свое объяснение: резкое падение национальной валюты по отношению к доллару и евро, рухнувшие цены на нефть, поднятие ключевой ставки ЦБ РФ до 17 %,что фактически привело к приостановке выдачи ипотечных займов, - все это не могло не спровоцировать «патовой» ситуации. Вот и получается, что продавцы надеются на то, что их квартиры вырастут в цене, а покупатели или уже вложились в недвижимость, или не имеют достаточных средств для совершения сделки. В свою очередь многие потенциальные покупатели недвижимости на «вторичке», у которых на руках есть необходимые суммы валютных сбережений, приобретенные еще по низкому курсу, не спешат приобретать недвижимость по завышенной цене и выжидают момент, когда ее стоимость начнет снижаться.

 Подтверждением этих выводов служат и «сводки» из подмосковных городов. Так, по словам генерального директора АН «Мегаполис-Сервис» г. Электроугли Игоря Быковского,  «у  нас в городе реальный дефицит «вторички», продавцы поснимали прямые продажи, остались, в основном, альтернативы и довольно сложные. А те люди, которые все же выставляют сейчас свои объекты на рынок, делают это по завышенным на 10-15% ценам. Вот и получается, что хороший спрос сейчас остался не на «вторичку», а на новостройки на стадии завершения строительства».

Генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Подольск Жанна Маркова также подтверждает слова коллеги по партнерству: «В Подольске ситуация похожая – рост цен или снятие с продажи прямых объектов. Кроме того, сделки разваливаются и из-за изменений условий банков по выдаче кредитов (увеличение первоначального взноса и процентов уже после одобрения объектов), а также из-за отказа клиентов от ипотеки, что тоже играет немаловажную роль, если учесть, что в нашем агентстве под 90 % покупателей было с ипотекой».

«Я не думаю, что сейчас происходит на рынке недвижимости что-то мега серьезное», - напротив, считает партнер Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», генеральный директор Единого call-центр новостроек г. Краснодара Сергей Калиненко. -  Риэлторы, если так можно выразиться,  работают с ежедневными человеческими потребностями, т.е. оказывают свои услуги при продаже или покупке клиентом недвижимости. И какая бы ситуация не была, люди продолжат покупать или продавать свое жилье в силу различных факторов. Так что на самом рынке недвижимости движение будет всегда. Вопрос лишь в том, с какой интенсивностью оно будет происходить. Думаю, что сейчас такое движение приостановят банки, сделавшие по сути заградительными ставки по ипотеке. Но банковские организации не могут сидеть долго без работы - это их бизнес. Поэтому, полагаю, уже весной появится какая-то определенность, что позволит вновь увеличить активность и на рынке недвижимости».

Кстати, подтверждением этого высказывания косвенно может служить и тот факт, что в декабре минувшего года процент ипотечных сделок от общего их количества зафиксирован на отметке 30 %. Меньшее число сделок с привлечением ипотечных средств (28 %) отмечалось лишь в апреле 2014 года. То есть в то время, когда ЦБ как раз начал «зачищать» банковскую «поляну».

Какие еще изменения можно с сложившейся ситуации ожидать на рынке недвижимости? По мнению руководителя сети агентств недвижимости «CENTURY 21Римарком», партнера КР «Мегаполис-Сервис» Боку Ен Уна, не за горами тот момент, когда на рынке наступит время покупателей, которые и станут диктовать свои условия: «Денег у людей в такой экономической ситуации в стране будет все меньше, поэтому сейчас продавцы еще могут позволить себе покапризничать. Но всё равно им придется смириться с тем, что наступает время покупателя».

Мнения экспертов резюмирует президент Некоммерческого партнерства «КР «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко: «Пока часть продавцов снимают с продажи свои квартиры, а спрос на недвижимость еще не угас, говорить о рынке покупателя все же преждевременно. Хотя, конечно, перелом здесь близок. Что же касается ажиотажного спроса на недвижимость в декабре 2014 года, то, учитывая экономическую ситуацию и влияющие на нее факторы, считаю, что ничего неординарного на рынке не произошло. Теперь относительно прогноза цен. По состоянию на 1 января 2015 года в Подмосковье они выросли на 5% только на первичном рынке, и то застройщики сыграли скорее на ажиотажном спросе. Не думаю, что вторичный рынок «броситься» вдогонку за первичкой. Если нет ипотеки, о каком спросе можно говорить?! Поэтому декабрьское символичное снижение средней цены «квадрата» в Подмосковье на 0,4% совсем не случайно. Среди продавцов и покупателей всегда будут люди, которые не могут ждать решения своего квартирного вопроса, так что рынок недвижимости без движения не останется. Полагаю, что именно продавцы первыми окажутся в наименее выигрышной позиции и начнут снижать цены. Само собой разумеется, что при наступлении периода стабилизации рынок этот не самый большой «ценопад» отыграет. Ведь в том, что в конечном итоге любая недвижимость со временем поднимется в цене, в нашей стране никто не сомневается».

К слову, в декабре на рынке вторичного жилья Подмосковья произошли изменения и в структуре спроса по типам продаж. Если в октябре-ноябре самыми продаваемыми объектами являлись 1- и 2-комнатные квартиры улучшенной планировки, на долю которых приходилось соответственно 48 и 50 % от всех проводимых сделок, то уже в декабре их совокупные продажи упали до 44 %. Что касается 3-комнатных квартир, то несмотря на их рекордные продажи в декабре, они смогли увеличить свою долю лишь на 0, 5 %. Зато число проданных комнат, резко упавшее в октябре-ноябре, возросло на 39,5 %.

Рекордные продажи в декабре наблюдались не только на рынке «вторички». Так, в сегменте загородной недвижимости количество объектов, продаваемых по цене до 1 млн. рублей, увеличилось на 85 % по сравнению ноябрем.  Рост продаж загородной недвижимости по цене от 1 до 3 млн. рублей за месяц составил 54 %. Примечательно, что количество сделок с «загородкой» по цене свыше 3 млн. руб. в декабре приблизилось к нулю. Такая ситуация в течение прошлого года наблюдалась в январе, апреле и ноябре. И последнее. Ажиотажный спрос не оставил в стороне земельные участки. Их в декабре было продано на 58 % больше, чем в октябре и ноябре. По словам Игоря Быковского, порой ситуация доходила до абсурда:  «При нехватке средств на покупку жилья и невозможности получить ипотечный кредит, в декабре люди приходили в агентство и просили подобрать им хоть что-то, на что хватит имеющейся на руках суммы. Стремясь спасти деньги от инфляции, клиенты не отказывались даже от сравнительно недорогих земельных участков».

Итак, последний месяц 2014 года установил сразу ряд рекордов практически во всех сегментах рынка недвижимости. Что будет дальше – покажет время, но декабрь-2014 абсолютно всем его участникам запомнится надолго…

Стоимость квадратного метра вторичного жилья в городах Московской области на 1 января 2015 года:

Населенный пункт

Средняя цена кв. м. (руб.)

Изменение цены, %

Рошаль

30685,84 руб.

+ 2,61

Электрогорск

41041,47 руб.

- 0,06

Егорьевск

47584,58 руб.

 + 1,48

Воскресенск

50923,48 руб.

+ 1,20

Павловский Посад

53938,36 руб.

- 3,16

Орехово-Зуево

55353,89 руб.

+ 0,90

Серпухов

55613,66 руб.

- 0,26

Воровского пгт

60490,80 руб.

+ 1,57

Ногинск

61475,91 руб.

- 2, 35

Протвино

62736,10 руб.

- 2,60

Коломна

63044,31 руб.

- 3,07

Сергиев Посад

63525,70 руб.

- 1,51

Дмитров

66631,25 руб.

+ 0,27

Электросталь

67707,88 руб.

- 0,08

Электроугли

68564,00 руб.

+ 1,93

Чехов

71843,65 руб.

- 0,37

Ступино

73547,25 руб.

+ 0,87

Солнечногорск

73901,44 руб.

- 1,60

Фрязино

74912,82 руб.

+ 1,34

Щелково

78692,79 руб.

+ 1,20

Лыткарино

79220,78 руб.

- 2,78

Ивантеевка

84033,17 руб.

- 0,09

Раменское

84138,21 руб.

+ 1,17

Климовск

86630,73 руб.

+ 0,90

Подольск

88914,03 руб.

+ 1,74

Жуковский

89961,00 руб.

- 1,08

Домодедово

90926,53 руб.

+ 2,87

Балашиха

91354,90 руб.

+ 0,20

Пушкино

94075,86 руб.

+ 1,42

Железнодорожный

97797,35 руб.

- 0,11

Знамя Октября п

99494,38 руб.

+ 1,12

Реутов

101113,02 руб.

+ 1,10

Королев

105378,89 руб.

+1,20

Химки

105856,03 руб.

- 2,85

Красногорск

106729,03 руб.

- 2,93

Видное

107621,78 руб.

+ 1,28

Люберцы

118081,55 руб.

- 0,99

Мытищи

118334,91 руб.

- 0,67

Путилково д

119634,76 руб.

+ 0,77

Одинцово

129208,37 руб.

+ 1,40