Презентация программы МРЖК «Аренда с выкупом»

Презентация программы МРЖК «Аренда с выкупом»

2014-04-18 01:33:33

4 апреля 2014 г.  в офисе Корпорации по адресу: г. Электросталь, пр-т Ленина д. 32/16, состоялась презентация проекта ЗАО «Межрегиональной Жилищной Корпорации» - «Аренда с выкупом». Руководитель департамента продаж Денис Жуковский  и член совета директоров,  советник генерального директора «МРЖК» Андрей Лямин-Бородин рассказали о возможностях лизинга жилья - приобретения недвижимости в собственность, как с выплатой, так и без выплаты первоначального взноса.

     Помимо участников группы компаний «Мегаполис-Сервис», находящихся в электростальском офисе, удалённо в презентации принимали участие руководители компаний из Нижнего Новгорода, Сергиева Посада, Челябинска, Подольска, Мытищ.

     Программа «МРЖК» «Жильё в рассрочку» или «Аренда с выкупом» даёт возможность решить свои жилищные проблемы тем, кто начал хорошо зарабатывать, но пока не имеет возможности сделать первоначальный взнос. Для отечественного рынка недвижимости это новый вид услуг.

     Ключевым преимуществом «Аренды с выкупом» является отсутствие необходимости одновременно копить на первоначальный взнос для получения ипотечного кредита и оплачивать аренду чужого жилья. При этом устраняется риск возможного роста цен на жилье на этапе накопления первоначального взноса для получения ипотечного кредита. Еще одним преимуществом программы «Аренда с выкупом» является более мягкий подход к оценке клиентов по сравнению с ипотекой.

     Механизм «Аренда с выкупом» реализуется через создание закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. В рамках пилотного проекта денежные средства фонда инвестируются в доступное жилье эконом-класса в трёх регионах Российской Федерации - Московской области, Екатеринбурге и Новосибирске. Сейчас «МРЖК» работает с недвижимостью  городов Подмосковья, находящихся не далее 50 км от МКАД. Расстояние считается строго по прямой, без учёта протяжённости автомобильных трасс. Рынок недвижимости Подмосковья является ликвидным в любой точке области, но пока есть формальные требования головной компании - АИЖК. В дальнейшем возможно увеличение этого параметра до границ области.

Хотя квартиры на вторичном рынке компания покупает только в Московской области, Екатеринбурге и Новосибирске, существует возможность оформить в аренду с выкупом собственные квартиры компании, которые «МРЖК» готово продавать, например, в таких городах, как Челябинск.

     Управление фондом  осуществляется Инвестиционной группой «ТРИНФИКО», а «МРЖК» выполняет функцию поиска квартир и взаимодействия с покупателями.

     Согласно условиям программы «Аренда с выкупом», любой гражданин, желающий приобрести жилье, выбирает квартиру, которая ему интересна, и обращается в «МРЖК», которая сначала выкупает её в собственность вышеупомянутого фонда, а затем продает в рассрочку  гражданину на срок от 5 до 15 лет. Сумма договора ограничена 6 млн. рублей. Заселение возможно в день оформления сделки.

     Требования к характеристикам недвижимости более мягкие по сравнению с оформлением ипотечного кредита. Главное, чтобы дом был  не на отселении. Рассматриваются даже 2-3 этажные дома. Важно, чтобы дом был многоквартирным и срок эксплуатации не превышал 60 лет на момент приобретения.

     Пакет документов для оформления договора купли-продажи при покупке квартиры Фондом у продавца комплектуется точно такой же, как и для оформления договора ипотечного кредитования. Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» технический и кадастровый паспорта необходимы для оценки жилья, которую производит независимый оценщик. После оценки квартиры она выкупается на закрытый фонд недвижимости «Доступное жилье в рассрочку».

     «МРЖК» действует по доверенности от этого фонда. АИЖК является единственным пайщиком этого фонда. Закрытый фонд «Доступное жилье в рассрочку» – это особая форма коллективной собственности, предусмотренная законодательством. На данный момент фонд располагает 350 млн. рублей. В дальнейшем этот объём будет увеличиваться.  Управление фонда осуществляет Инвестиционная группа «ТРИНФИКО», одна из крупнейших управляющих компаний в России, имеющая лицензию Центрального банка. Одним из возможных институциональных инвесторов  фонда «Доступное жилье в рассрочку» планирует выступить  НПФ «Благосостояние», с которым подписан договор о сотрудничестве.

     При оформлении договора купли-продажи с рассрочкой платежа по программе «Аренда с выкупом» есть особенность, касающаяся формы расчётов. Продавец недвижимости должен быть согласен на безналичную форму расчёта. С точки зрения безопасности – это аккредитивная, самая защищённая форма взаиморасчётов. Естественно, что все расчёты осуществляются только по оценочной цене, без каких либо занижений, как это зачастую практикуется для снижения налогов. Проверку юридической чистоты квартиры, её оценку и страховку производит «МРЖК», так же как и подачу документов на регистрацию. Переход права собственности к гражданину происходит после полной оплаты по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

     Подмосковным клиентам придётся дважды приехать в Москву: первый раз – чтобы подвезти оригиналы документов (паспорт и заполненную анкету), второй – на заключение договора.

     Относительно вопросов получения вознаграждения риэлтором Денис Жуковский отметил, что существует три источника – от продавца, от будущего арендатора и от «МРЖК». Вопрос фиксированного вознаграждения риэлторов от компании пока ещё окончательно не утверждён, но до конца апреля эта величина будет известна. С продавцом возможно заключение эксклюзивного договора на продажу. Покупатель, будущий арендатор заключает договор на поиск квартиры. На основании этих договоров риэлтор и получает вознаграждение.

    С покупателем «МРЖК» заключает договор купли-продажи в рассрочку. Этот договор подписывается в течение пяти дней после перехода права собственности на фонд. На данном этапе договор не подлежит государственной регистрации, так как является договором, по которому не происходит перехода прав собственности.  После полной оплаты стоимости квартиры покупателем он подается на госрегистрацию. В нём фиксируется общая стоимость квартиры, ежемесячный платёж и его составляющие, а также закреплено право пользования/проживания. На основании этого договора клиент может зарегистрироваться по данному адресу как сам, так зарегистрировать своих детей. Существует только одно ограничение – оно относится к регистрации людей, имеющих проблемную кредитную историю. Регистрация для них невозможна в течение первых шести месяцев со дня подписания договора. Также для этой категории клиентов существует следующее требование –  первоначальный взнос должен быть не менее 15% от общей суммы договора. Требование по первоначальному взносу касаются только категории покупателей, имеющих крайне плохую кредитную историю. Связано это с тем, что выселить зарегистрированного неплательщика можно только через суд. Эта процедура займёт три-четыре месяца. Издержки как раз составляют сумму, требуемого в этом случае первоначального взноса.

     Раскрывая понятие «плохой кредитной истории» Андрей Лямин-Бородин уточнил, что проблемы по выплатам кредитов, возникшие во времена кризиса 2008 года в расчёт не принимаются, также не воспринимаются когда-то возникшие, но погашенные и закрытые проблемы. Совсем иначе дело обстоит с проблемами, существующими и поныне. Вот именно такой случай и называется «плохой кредитной историей» с точки зрения «МРЖК».

    Подписание договора происходит в Москве – в офисе на Научном проезде.

    Оплата по договору осуществляется ежемесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки. При этом ежемесячный платеж разделен на две части: одна идёт в счет «аренды» за жилье (плата за рассрочку), а вторая - в счёт выкупа квартиры. Размер ежемесячного платежа зависит от стоимости приобретаемого жилья, срока рассрочки, а также от наличия и размера первоначального взноса (он необязателен, но при желании его можно внести, в этом случае размер платежа будет меньше). Посмотреть и рассчитать предполагаемые платежи можно на калькуляторе, который есть на сайте «МРЖК» http://mrgk.ru/opisanie-producta/

    Условия данного продукта предполагают и возможность досрочного выкупа жилья. Для того, чтобы выкупить досрочно квартиру необходимо погасить остаток выкупного платежа.

  Отвечая на поступивший от слушателей вопрос: «Как рассчитываются платежи за квартиру?» Андрей Лямин-Бородин сказал:

- Берётся рыночная стоимость квартиры, срок рассрочки, размер первоначального взноса (при его отсутствии – ноль). Формула простая. Высчитывается разница между ценой квартиры и первоначальным взносом клиента. Эта разница умножается на повышающий коэффициент, который зависит от срока договора: чем больше срок, тем больше повышающий коэффициент. Так как максимальный срок договора ограничен сроком в 15 лет, то коэффициент будет 1,3,  т.е. при цене квартиры в 3 млн. руб. без первоначального взноса её выкупная стоимость  составит 3,9 млн. руб. Эта стоимость разбивается на количество месяцев и отсюда получается величина ежемесячного выкупного платежа. Плюс ещё добавляются «арендные» платежи, которые также зависят от срока рассрочки, стоимости квартиры и от величины первоначального взноса.

Раскрывая суть отличий от банковского платежа по ипотеке  от платежей по договору аренды с выкупом, Денис Жуковский отметил следующее:

     – Если, например, посмотреть платёж по ипотечному кредиту выданному на 15 лет, то первые семь лет клиент платит только проценты, а у «МРЖК» 46% выплат составляет сумма выкупа, а 54% - «арендная» плата. При сроке на 10 лет соотношение составит 58% - сумма выкупа, 42% - «арендные» платежи. Если вдруг наступил момент неплатёжеспособности, то соответственно арендные деньги клиенту не возвращаются. Сумма выкупа возвращается с удержанием 10% штрафа от стоимости квартиры. Следует иметь в виду, что штрафы считаются не от суммы произведенных выплат, а именно от стоимости квартиры, зафиксированной в договоре. Таким образом, получается, что если сумма произведенной выплаты не превышает 20%, то клиент никаких штрафных сумм не выплачивает. Подобная договорная норма необходима компании для повышения управляемости своим инвестиционным портфелем. Если клиент, который хочет досрочно расторгнуть договор аренды с выкупом, находит себе замену, т.е. предоставит «МРЖК» другого арендатора, таким образом, что данная квартира не будет простаивать свободной, то в этом случае никакого штрафа на клиента налагаться не будет.  

     Различие платежей с ипотекой: допустим, квартира стоит 3 млн. руб., примерно такова средняя цена квартиры по московской области. Процентная ставка по ипотеке равняется 13.5% в год. Кредит берётся без выплаты первоначального взноса сроком на 15 лет. При таких исходных данных ежемесячный платёж по ипотеке будет 38 900 руб. В случае заключения договора с выкупом платёж составит около 46 000 руб. Зато не будет ежегодной страховки. Таким образом, реальная ставка по ипотеке находится на уровне 15%, а по программе «Аренда с выкупом» на уровне 17%. Безусловно, продукт более дорогой и рассчитан на своего нишевого потребителя.

     Далее Денис Жуковский также прояснил, что коммунальные платежи осуществляет арендатор, а налоги и страховку оплачивает собственник. Арендатор выплачивает два платежа – по договору и коммунальное обслуживание, включая и отчисления на капитальный ремонт.

     Отвечая на вопрос об уступке права требования, Андрей Лямин-Бородин сказал, что это возможно. Что касается вопросов наследства, то здесь регулирование происходит в рамках общего наследственного права и к наследникам переходят как права, так и обязанности.

     На поступивший от удалённых участников встречи вопрос о нерезидентах Денис Жуковский ответил, что если один из супругов является гражданином Российской федерации, то вопрос заключения договора рассматривается. При этом договор может быть заключён только с гражданином Российской Федерации.

     Ответив на все возникшие во время презентации вопросы, представители «МРЖК» пообещали в ближайшее время обеспечить участников Корпорации рекламно-информационными материалами о программе «Аренда с выкупом».

     В заключение следует добавить, что в настоящее время ведётся работа по заключению эксклюзивного договора Корпорации и «МРЖК» по работе в ряде районов Московской области. Более подробная информация о договоре будет объявлена после его подписания.

Следите за новостями.